十次危机九次房地产,房奴蜗居的我有七问

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2016年9月27日10:46:44 评论 1,174 1636字阅读5分27秒

随着一二线城市房价暴涨,蜗居时代正式来临。

不知该哭还是笑,近日深圳版6平米“鸽子笼”横空出世,每平米15万消费了一大堆年轻人的青春。我自横刀向天笑,去留肝胆两昆仑。离开并不是件丢人的事儿!

十次危机九次地产。国内房价低价暴涨至今,E掌教主心有七问,有人也给出了七答!送给粉们儿参考!

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第一问:何方妖孽造就中国地产的不败神话?

方正证券任泽平:城镇化、居民收入和货币超发。过去几十年房价持续上涨,一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释(居住需求,商品属性),另一部分可以用货币超发解释(投机需求,金融属性)。

由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度( M2-GDP)超过美国、日本等主要经济体,造就了中国房价涨幅冠全球。 2014-2016 年货币超发导致房价涨幅远超 GDP 和居民收入。

第二问:本轮暴涨会扩散至三四线城市吗?

安信证券高善文:房价上涨短期内仍然难以扩散到更加广泛的三线城市,全国范围内的新开工情况恢复并带动经济增长回升仍然比较困难。更加可能的是地产销售增速本身是难以持续的。由于前期的需求透支,未来销售和开工出现明显下滑的可能更大。

一些城市陆续出台限购、限贷政策,特别是提高首付比例,限制按揭利率折扣的政策,对杠杆购房者的影响比较明显。

第三问:居民房地产杠杆大不大?

方正证券任泽平:居民杠杆快速上升但总体不高,开发商资产负债率快速上升。2015 年个人住房贷款迅猛攀升,新增个人购房贷款 2.67 万亿元,占全年住宅销售额的比例为 37%,相比 2013 年( 25%)和 2014 年( 28%),大幅上升。居民加杠杆和首付比例的大幅下调有关。

从国际比较看,中国居民杠杆水平低于主要发达经济体。目前,中国房地产贷款占银行贷款比重为 24% (其中个人购房贷款 15.1%),虽然近些年这个比例不断攀升,但比美国水平低很多,美国次贷危机以来不动产抵押贷款占银行信贷的比重持续下降,但仍高达 33.2%。

第四问:房企本身杠杆大不大?

方正证券任泽平:房地产开发商资产负债率上升过高过快,对银行融资过度依赖。 目前房地产开发资金来源中,大致有约 65%左右的资金是依赖于银行体系,明显超过 40%的国际平均水平。

房地产行业的资产负债率近 15年时间里,从 52%一路上升至 77%,流动比率从 2006 年的 2.55 下降至 2015 年的 1.6。

第五问:地产大泡沫是否濒临破灭?

瑞银:鉴于这份“狂热”尚未传导到大多数城市,也还没有将整体居民负债推至难以持续的高位、或带动新一轮地产建设热潮,我们认为谈泡沫破裂并带来重大冲击还为时尚早。

如此前所说,虽然房价快速上升存在蔓延趋势,但许多二线和大部分三四线城市依然面临库存高企、房价低迷的情况。虽然最近房贷大幅增长,但居民部门整体的资产负债状况依然相对稳健。更重要的是,尽管房价、地价快速上升,但房地产投资和整体建设活动仅仅温和回暖,而建设量滑坡才是整体经济增长面临的最大潜在拖累。

第六问:什么因素可能会触发楼市调整?

瑞银:我们认为明年房地产活动和GDP增长还面临上行风险。由于居民部门可能继续加杠杆、地方政府的鼓励以及“土地财政”政策、中央政府在明年换届之前可能避免大幅收紧房地产政策、有关部门希望通过居民部门加杠杆来化解企业部门高杠杆问题等诸多因素,目前的房地产复苏幅度和持续时间都可能强于预期。

另外,如果信贷再次加速扩张、地方政府出台新政策继续推动去库存及开发区,这些都会助推地产势头。这种情况下,房地产去库存速度可能更快,开发商对未来前景可能会变得乐观,其增加新开工和建设活动的幅度或会超出我们预期.

第七问:我等P民应关注哪些关键指标?

瑞银:要监测房地产市场是否会强劲复苏、大幅助推经济增长,投资者应继续关注房地产销售,因为销售的强劲增长通常会推动新开工,进而带动房地产投资。与此同时,如果更多城市房价和地价快速上升、房贷增速及其他相关杠杆快速攀升,那么决策层就更有可能大幅收紧政策、给房地产市场降温。文中观点来自券商最新研报!

本文:趣果网专栏作者e掌教主原创。

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  • 文本由 发表于 2016年9月27日10:46:44
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